In gesprek met Frans Brouwers en Dirk Brands van Woonmeij
Woningcorporaties mogen vanaf 2028 geen woningen meer in bezit hebben met een energielabel E of slechter. Dit is vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken. Woningcorporaties zijn dus volop aan de slag om woningen met een (D), E, F, of G-label aan te pakken. Een behoorlijke opgave, zo ook voor woningcorporatie Woonmeij uit Schijndel. Als verduurzamingspartner van Woonmeij gingen wij deze uitdaging samen aan. In 2023 gingen we van start met het energiezuiniger maken van de eerste 70 corporatiewoningen. En er volgen nog meer.
Hoe pak je zo’n project aan en welke hindernissen moesten worden overwonnen? Bryan Endevoets en Lincy Endevoets zijn hierover in gesprek gegaan met Frans Brouwers (teamleider vastgoedbeheer) en Dirk Brands (specialist duurzaamheid) van Woonmeij.
Lagere woonlasten voor de bewoners
Woonmeij streeft ernaar dat alle woningen zijn voorzien van minimaal een label C. Zij gaan daarin een stap verder dan de Nationale prestatieafspraken vereisen. “De woonlasten van woningen met een energielabel D zijn hoog,’’ vertelt Frans. “Daarom hebben wij ervoor gekozen om óók deze woningen te verduurzamen. Daarnaast verwacht ik dat de druk op woningcorporaties rondom verduurzaming in de nabije toekomst gaat toenemen. De kans bestaat dat de overheid er dan voor kiest om de prestatieafspraken te verruimen, met als gevolg dat ook energielabel D uitgefaseerd moet worden.”
Isoleren en comfort verbeteren
Orly & Endevoets start met een opname van de woning om te beoordelen welke maatregelen uitgevoerd moeten worden. Enkel glas wordt vervangen door HR++ glas. Waar nodig isoleren we de spouwmuur en het dak. Frans: “Voor het isoleren van de zolders hebben we gezamenlijk gekozen voor het materiaal van Isovlas. Dat is een biobased isolatiemiddel en dus extra duurzaam.’’ Naast de reguliere maatregelen om het energielabel te verbeteren, worden er een aantal extra maatregelen genomen. Bryan: “Wij plaatsen tochtstrippen, dichten overige naden en kieren, en vervangen de rookmelders. Dat doet voor het verbeteren van het energielabel niet direct iets, maar voor het wooncomfort wel.’’
Ontzorgen van de opdrachtgever en de bewoners
Voor de interne organisatie van Woonmeij is het een project dat erbij komt. Frans: “Wij hebben de keuze gemaakt om de uitfasering van de lage energielabels mee te laten liften op de trein van planmatig onderhoud. Dat lukt qua personele bezetting momenteel goed. Het is daarbij fijn dat Orly & Endevoets als verduurzamingspartner een hoop van het huiswerk naar zich toe trekt. Orly & Endevoets verzorgt de technische opnames, leggen het contact met de energieadviseur die de labels verzorgt en verzorgen de bewonerscommunicatie. Dat neemt een hoop werk bij ons weg.”
Het proces is zo ingericht dat Woonmeij geen omkijken heeft naar de uitvoering van het programma. Bryan licht toe: “Wij streven ernaar dat Woonmeij in hun systemen ziet dat de energielabels verbeteren en dat wij verder alles regelen. Van de technische opnames tot de bewonerscommunicatie en het contact met het bureau dat de energielabels indexeert. Wij vullen tijdens de werkzaamheden digitale BENG-formulieren in en leggen hiermee bijvoorbeeld vast met welk materiaal en isolatiedikte de zolder of de spouw wordt geïsoleerd. Deze rapporten worden, samen met het opleverformulier, automatisch naar de vastgoedadviseur verstuurd. Die indexeert vervolgens het label van de woning op afstand zonder dat hier een extra woningopname voor nodig is. Onze insteek is om de opdrachtgever en de bewoners zo min mogelijk te belasten.”
Frans knikt instemmend: “Wij kozen voor een partij die welwillend is om het hele proces naar zich toe te trekken. Ik ga niet nadenken of deze partij wel voldoende timmermannen heeft om de zolders te isoleren. Dat zijn uitdagingen die ontstaan en weer opgelost worden. Wij willen niet achteromkijken: één keer goed neerzetten en er vervolgens op vertrouwen dat het goed wordt uitgevoerd.” Doordat Woonmeij en Orly & Endevoets al langer samenwerken is er een basis van vertrouwen. Dirk vult aan: “Als je echt wil verduurzamen, dan kan dat alleen door samen te werken op de lange termijn. Dat gaat niet werken als je voor elk nieuw project op zoek gaat naar een nieuwe partner, of de goedkoopste.’’
Data op orde
Als je woningen gaat selecteren voor zo’n project, dan moet de data van je vastgoed op orde zijn. “En dat is meteen een grote uitdaging voor Woonmeij,” stelt Frans. “De geregistreerde energielabels moeten kloppen en correct zijn afgemeld volgens de NTA (Nederlands Technische Afspraak).’’ Bryan vult aan: “De verandering in de berekeningsmethodiek van energielabels heeft veel achterstand opgeleverd. Daardoor kloppen veel energielabels niet meer.’’ Frans legt uit: “Daarom werken wij met een zogenaamd pre-label. Op basis van de nieuwe rekenmethodiek is er een pre-label bepaald. Die worden vervolgens gecontroleerd tijdens nieuwe woninginspecties. Dat kan betekenen dat een woning die nu energielabel D heeft, onder de nieuwe rekenmethodiek energielabel C heeft. Andersom kan natuurlijk ook. Die vastgoeddata geeft dus een onzekere factor voor het bepalen van de aanpak van de verduurzaming van deze woningen. Dat is een van de redenen om het project te benaderen als een serie van één. Ons bezit is versnipperd, niet alleen vanwege de locatie, maar ook kwalitatief.”
Tevreden bewoners
Als je werkzaamheden uitvoert in bewoonde staat, dan moet je dat zorgvuldig afstemmen met de bewoners. Dit legde Woonmeij volledig in handen van Orly & Endevoets. Lincy vertelt: “Onze bewonersconsulent Inge belt de huurders na de uitvoering van de werkzaamheden op om te vragen of het goed is verlopen. Die cijfers zijn tot op heden echt heel hoog en positief. Wij hebben gemiddeld een dikke 8,5 ontvangen. Voor huurders is het fijn dat de overlast redelijk beperkt blijft en van korte duur is, maar het comfort van de woning is direct hoger. Daarnaast levert het voor de huurder een verlaging van de woonlasten op. Dat is natuurlijk fijn!’’
Goede samenwerking
Wat is vanuit Woonmeij de belangrijkste tip voor andere woningcorporaties die nog zoekende zijn naar de invulling van deze prestatieafspraak? Dirk: “Wij hebben voor deze opgave geen gigantisch beleidsstuk weggezet; je wil gewoon snelheid maken en niet verzeild raken in lange beleidsstukken.’’ Frans knikt instemmend: “Kijk naar de opgave, houd die tegen het licht en onderzoek waar je die in het bestaande proces kunt onderbrengen. Als je de prestatieafspraken plat slaat, dan is het niet zo ingewikkeld. Met een proactieve verduurzamingspartner die initiatief neemt, kan je dan snel stappen zetten. Dat is precies wat jullie bij Orly & Endevoets doen. Jullie laten echt zien dat jullie het programma willen uitvoeren. Jullie trekken het proces naar jullie toe en jullie vullen onze vragen in.’’
Dirk: “Als verduurzamingspartner denken jullie ook vooruit en nemen jullie zelf goede initiatieven. Bijvoorbeeld het inzetten van een Co2-neutrale schaftkeet. Daar hebben wij als Woonmeij niet om gevraagd, maar een initiatief waar jullie mee aan komen zetten. Dat zoek je eigenlijk ook in die ketensamenwerking.” Frans vult aan: ‘’Ook het feit dat jullie aansluiten bij duurzame initiatieven, zoals Building Balance. De welwillendheid om daarin voorop te lopen, dat is innoverend vermogen. Bij Orly & Endevoets is er verder een gezonde balans tussen eigen vakmannen en uitbesteed werk. Daarnaast zijn jullie in staat snel te schakelen. Er is altijd wel een woning die er tussendoor komt. Dat pakken jullie snel en goed op,’’ vertelt Frans.
